规模是国内房地产商不能放弃的追求，品质亦然，地产的黄金十年留下的粗放式发展问题，几乎全部积压到了运维阶段，运维该如何帮助国内房地产行业平稳过渡到存量经营，并在之后获得长足的可持续发展，是每个运维人需要思考的问题。

  国内的建筑运维一般由物业负责，由于机电运维的专业性要求比较高，有时会由机电专业分包商参与共管。随信息技术向建筑行业的渗透，行业内的各业务线条开始加速融合，物业和机电分包商们摩拳擦掌，都想去融合对方，成为建筑运维的引领者。虽然机电的专业门槛更高，但成为赢家并不是简单的高门槛向低门槛的维度打击，而是谁能率先主导下一轮商业模式创新。今天的文章围绕建筑机电运维面临的挑战和机遇提供了一些分析视角。以下，Enjoy。

  2002年1月7日，国家发展计划委员会和建设部发布的《工程设计收费标准》的《建筑市政设施建设工程各阶段工作量比例表》明确了建筑工程全过程设计中三个主要专业的设计工作量占比，即建筑35～43％，结构24～30％，设备28～38％。设备（机电）的设计工作与建筑、结构的重要性并举。

  目前国内建筑规划设计收费率保守计算达整个工程投资额的3～5％，已接近国际上设计费占工程总造价的5～8％的普遍水平，但2015年《关于放开建设项目服务价格的通知》发布后，政府放开了指导价管控，开始实行市场调节价，使得设计市场上的价格竞争愈演愈烈，过渡竞争使本来就不高的设计价格一降再降，将建筑规划设计行业推向“劣币驱逐良币”的深渊。

  无独有偶，近几年房地产开发增速放缓，建筑规划设计从业人员的数量开始赶超建设规模，进一步加剧了行业内同质化低设计水平的竞争。

  国内建筑工程的项目管理上的水准和管理工具比较落后，设计优化信息无法快速同步到施工现场，因而常常出现施工到一半难以进行下去，再去查图纸，却发现设计上很早就做了变更。

  但是像BIM这样很优秀的建造管理工具要马上普及还缺乏动力，国内正处于建筑造价不断的提高的历史进程中，还未达到工业国家的最基本造价水平（大约为5000元/平米），降价空间极小，而降成本是BIM普及的极大推动力。

  施工管理上的水准落后，但交付时间、预售期这类硬指标却不容动摇，导致国内抢工期的情况屡见不鲜，交付质量低下。

  据调研，在建筑的运营阶段，70%以上的客户投诉率和50%的经营成本来源于机电资产——尽管项目上产生了大量的运维费用，但运维效果却不好。

  项目上的机电运维工作一般由机电专业出身的工程物业经理负责或由传统物业人员兼顾完成，前者会另外配备一些各专业班子的技工在现场待命，比如空调工，电工，由工程物业经理进行工单的划拨和审核。物业人员一般只负责设备的启停和简单维修，偶尔根据投诉对末端进行调节。

  因回避复盘成本和潜在设备更换的高额成本，大部分项目的机电系统会长期重复出现一些“老毛病”，这种宁愿在低水平上重复维修也不愿意一次性完全解决问题的做法，使得大量机电系统明明还有非常长的折旧年限，却一直运行在不及格线的边缘。

  另外，同种不同类的机电设施（比如离心机和螺杆机），适用于不同的运行场景，如果现场人员只是根据容量需求来调配，有很大的可能性让机电设施一直运行在效能最低的水平，无形中增加了不少的能耗成本。事实上，不同设备厂家的同种同类机型的运行参数也有很大差异。

  建筑机电的发生比较低频，机电运维又一直归类在收入较低的劳动密集型行业，专业水平较高的机电工程师通常不愿意在项目间做流动的驻场工程师，而是倾向于去收入更高也更稳定的设计院和工程咨询公司。

  若有机电专业分包商参与共管，通常又权责不分明，物业与分包商的责任范围之间有较大的管理真空，而且降本增效的经营指标一般不与各机电运维方的绩效挂钩，于是大家各扫门前雪，导致机电运维的公地悲剧。

  建筑运维中大量存在的简单重复劳动和运维模型的白箱化催生了自动化技术在建筑领域的落地和应用，随之而来诞生了“智能建筑”这个概念。智能建筑提出至今已逾30年，其智能控制管理系统实际发挥的效果与影响力却非常有限——90%以上的建筑自动化系统都没有在实际运行。

  分析下来，根本原因有二：第一，建筑行业有很强的传统做法的惰性，数字化能力全行业垫底；第二，物联网技术未普及之前，建筑自控系统采用的是从制造业沿用过来的中央集权式技术体系，该体系适用于烟囱式的线性系统，而建筑内部的调控单元是呈网格状的，把线性系统强用在网络系统中，会极大程度地提高建模成本和控制逻辑的复杂度，增加调试和后期运维的难度，以至于很多项目上为了省事干脆把自控系统关了。

  在能源粗放式利用和环境污染的严峻形势下，建筑作为城市能耗大户（50%以上）成为了国家节能管控的主要对象。其中空调系统在民用建筑中能耗占比最高，也是建筑中节能潜力最大的机电系统，于是在国家节能政策的推动下，建筑行业内雨后春笋般冒出了无数大大小小的暖通行业出身的建筑节能技术公司。

  建筑节能公司在发展初期都属于解决方案公司，主要提供设计咨询、性能检查、改造建议、驻场调控这样的服务，属于典型的第三产业，其周期属性高度受到建筑行业的影响，信息化能力较为落后，行业集中度底下，同质化竞争严重。

  近年来国内建筑行业总产值增速下滑（2012 年和2013 年增速高达17.80%、16.87%，而2015 年和2016 年增速仅为2.29%和7.09%），同时劳动力成本逐年增长，粗放式发展模式难以为继，劳动工作效率一定要通过新技术和新管理方式提高。

  为了在激烈的竞争角逐中存活下来，节能行业开始积极引入信息化手段，努力整合方案咨询、工程项目施工、通讯技术、自动化技术、软硬件服务等专业领域，成为了建筑行业信息化中不可忽视的一支推动力量。

  过去一年，国内房地产行业转型进一步加快，加上楼市调控政策继续收紧，更多的资本选择从住宅市场转向了保值增值性更强的商业地产。能预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地产将成为下一个投资蓝海。

  2017年腾讯、京东、阿里等互联网巨头大举进入连锁商业：阿里收购高鑫零售、腾讯入股永辉超级物种、京东推出7FRESH、苏宁开出苏鲜生。让人们看到了正在走下坡路的中国实体商业开始焕发新的生机。

  2016 年写字楼占据了全国商业地产大宗交易总投资额的一半（戴德梁行），2017年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米，创历史上最新的记录，2018年主要城市写字楼整体需求仍就保持活跃（世邦魏理仕）。与规模数据相反的是，由于行业租金普遍下降，2017年四大一线城市甲级写字楼的平均毛收益率下降至 4.9%，2018年上半年累计投资额同比下降10.3%。

  办公市场的持续疲软，给了联合办公异军突起的良机。受到大中型企业对灵活办公需求的增长以及风险资本的一同推动，主要联合办公品牌2018年在国内一二线%以上的速度增长。

  当前，无论是传统的实体商业和写字楼还是正处于战国时代的新零售和联合办公，都在孜孜以求一条未来的可持续发展之路。

  港资房企通过精细化运营保持了较好的租金收入及商业地产市场影响力。其中，恒隆、新鸿基、九龙仓、太古等是港资房企中精细化运营的代表。下图是太古冷站EER（Energy Efficiency Ratio 的简称，即空调器的制冷性能系数，也称能效比）与同行对比的情况，可见太古冷站的运营情况远超同行。从2017年中期业绩报告来看，太古地产净利增幅高达176.78%，溢利达147.63亿港元。

  智慧建筑经过30余年的发展，技术供应链已经很完整。国内的软件开发速度、云计算服务、物联网技术和产品、AI算法、自控系统模块设计与施工水平，已位于世界领先水平，现在的5G通讯技术更是引领全球。其中，与建筑运维信息化高度相关的两大核心IT技术是云计算和物联网。

  2018年我国的云服务市场规模达到了640亿元人民币，市场上涨的速度已超越了国际中等水准。到了2020年，预计软件即服务(SaaS)将会达到18%的年均复合增长率，并以这个上涨的速度持续增长。目前国内市场上可供选择的优质云服务商不少，比较知名的如华为DevCloud，腾讯蓝鲸，阿里云效，微软Azure等，他们通过对应用场景的深度研究，以及相对健全的边缘计算和雾计算的服务支持，获得了众多传统行业的合作伙伴，建立起了围绕云服务的生态合作圈。

  同时，在国家政策的大力扶持和业内企业的不断努力下，中国物联网产业也保持着良好的发展势头。从市场规模来看，《2016-2017中国物联网发展年度报告》显示，中国物联网产业规模早在2015年就高达9300亿元，2016年物联网开始被视为全球经济稳步的增长新引擎。从企业部署物联网来看，慢慢的变多的公司开始关注怎么样摆脱人才数量的限制，通过增加物与物之间的联结，来提升系统自身的智能。

  今天的建筑机电运维信息化目的不单单是为了节能，更是为了通过数字化管理提升系统的安全品质和运维效率。

  随着信息化覆盖的经营事物的规模继续扩展，传统运维的软件架构已然不能够满足需求的一直增长，需要向互联网运维架构方向转型。

  采用互联网架构意味着建筑中的单点数据回到了建筑经营管理的大网络和大框架中，数据之间的联结让建筑内的海量数据真正发挥价值，数据开始变成建筑的重要资产。

  传统运维的信息化系统多是为满足内部管理的需求，只面向企业内部员工或上下游产业链，无论是用户规模，还是功能需求通常是集中、可控和固化的。因此这些信息化系统的开发设计都是烟囱式架构，纵向扩展能力强，横向扩展能力弱，系统内部重度耦合，而系统之间无关联或弱关联。 当业务系统出现故障时，传统运维部门常常被称为“救火”队员，依靠人工巡检的工作方式，不但工作被动，而且效率低下。

  互联网运维关注使用者真实的体验，重视响应时间、可用率等性能指标。互联网运维在基础设施、数据库、中间件、分布式存储、自动化部署等环节通常大量采用开源或基于SaaS的自动化运维监控工具，如Zabbix、Nagios和云智慧监控宝等，这一些产品的横向扩展能力很强，具有分布式、轻量级、模块化、去中心化等特点。故障发生时，要求互联网运维能够第一时间发现问题，并快速进行根因分析，相较之下，依靠人工巡检的传统运维管理方式严重落后。

  建筑机电运维信息化要实现的，不仅是打通线上线下的管理流程，实现多端多平台的协同控制，还包括对建筑与其他非建筑专业的认知边界的突破。现在的建筑机电运维已不同于以往，它的传统属性正在发生天翻地覆的变化—— IT专业的系统论思维，金融领域的投资和现值思维，财务领域的长期稳定获利思维，人力资源的激励思维正在灌入这个体系，慢慢改变这个行业的商业模式、服务范围和人员配置结构。未来建筑机电运维将走向哪里？请待下回分解。

  最后做个思考题：题目中的“红”指的是什么？“黑”指的又是什么？欢迎留言！

  [2] 全联房地产商会商业地产研究会&RET睿意德：《中国商业地产行业2017/2018年度发展报告》

  [8]《十分钟看懂传统运维、互联网运维和业务运维异同》，黄页返回搜狐，查看更加多