在当今竞争非常激烈的房地产市场中，成本管理对公司的成功至关重要。商业地产和住宅地产作为房地产市场的两个重要领域，其成本管理存在一定的差异。

  商业地产和住宅地产的特点和目标不同，因此其成本管理策略也有所差异。了解这些差异对于成本经理在实践中做出明智的决策和制定有效的成本管理策略至关重要。

  国内做地产和商业比较有代表性的企业不是很多，比较著名的有万达、华润、龙湖等，即便都有不错的商业和住宅领域的开发项目，但其模式又有较大差异，比如万达是以商业开发为主，住宅是基于其商业的组成部分；而龙湖是以住宅开发为主，龙湖天街等商业大多依附于其住宅开发板块

  本文的目的是为帮助读者更好地理解商业地产和住宅地产成本管理的差异，重点讲解商业地产在成本管理方面的差异及策略

  “商业地产”，这个词汇在国外是没有的， “商业”和“地产” 是两个名词。

  除了开发业态的差异外，商业地产与住宅地产的差异还表现在项目选址、产品设计、目标客户、物业要求、功能用途、销售营销、消费环节、总实力、投资回报等多方面

  商业地产的利润产生模型更复杂，传统的住宅地产利润计算模型较为简单，项目利润=出售的收益-总成本；

  而商业地产要复杂的多，收入部分除了要销售收入外，还应该要考虑租金收入、自营收入等

  住宅地产的开发模式相对较为简单且成熟，对应不同的客户做定位、设计、建设、销售；而商业地产由于涉及大量的租住商户，最好的开发模式是先招商，有明确的需求后再设计施工，然而目前国内商业地产，除了几个很成熟的开发企业外，大多数是用开发住宅地产的思路开发商业项目，通常是先建设后招租，这也导致后期出现大量的整改

  造成这一问题的根本原因是传统住宅开发企业缺少商业经营模式经验，产品难以标准化，管理没标准化，现金流无法平衡以及缺乏商业地产人才

  也是由于缺乏充足的商业资源和系统管理经验，造成“六边工程”，商业地产的建设，不是埋头干工程，而是抬头要条件。

  住宅地产是先开发，用已有产品寻找客户；而商业地产由于招商的不确定性，变更签证会随着项目的进行始终存在，须提前预留条件。

  同时商业地产最终形态由招商情况决定，不可能找来的商家都如同业态规划一致，现场临时调整是必然。

  商业项目由众多的设计单位、承建商/供应商、商家共同协作完成，尤其是商业地产的功能需求远多于住宅地产，因此特殊功能要求特别多，设备特别多，还需要仔细考虑后期经营维护，因此供应商远远多于住宅项目，建筑设计企业的设计、工程、成本部门，解决好界面划分事宜是协调商业项目的根本手段。

  商业地产通常包含多个租户，如零售商、餐饮店、娱乐场所等。不同租户的需求和经营模式各不相同，因此成本经理需要针对不一样租户制定不同的租金和费用结构。管理这些租户的租金收入和费用支出，需要更加细致的分析和管理

  住宅地产考虑的成本大多数是一次性的，即为开发项目发生的土地、设计、建筑等费用；而商业地产除了考虑以上成本外，还需要着重考虑经营和维护成本。

  相比住宅地产，商业地产的经营和维护成本更高。商业地产需要出示更多的公共设施和服务，如停车场、安保、清洁等，这些都需要额外的成本支出。

  对传统住宅地产成本管理经验比较丰富的成本人而言，商业地产的成本管理存在业务新、制度严、合同多、结算多等差异

  对于成本来说，商业地产项目前期定位准确、事先完成招商，遵循逻辑按需建造，最有利于成本控制。

  成本是设计出来的，各标杆房企，无不采用限额设计进行成本控制，商业地产项目亦然。

  限额设计是建设项目投资控制过程中的一个重要环节和关键措施，设计人员以投资为出发点，进行多方案比较，力求做到功能、技术与经济的统一

  通过限额设计指标与实际设计指标对比分析，并进行设计、成本、工程等负责人会签，禁守目标，先审核再实施。最终通过刘晨审批决定是不是下发当期版本施工图，最终限额设计指标在目标成本指标内得以受控

  限额设计的对象：它可将上阶段的设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，后分解到各单位工程和分部分项工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程量与成本指标等各方面的控制

  当然，设计限额指标也要合理，不能一味的追求低成本，要兼顾安全储备与经济合理

  责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈，考核评价各职能履行情况，责任成本回答的是在成本管理相关专业业务中谁来做？做成什么的问题，

  我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分本对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？这些都是在责任成本分解时需要考虑的

  责任成本体系包含四大要素：即责任范围、责任部门/有关部门、评价指标、评价部门。完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行，落实责任到岗位，落实到责任人，最大成本的减少目标成本与执行脱钩的现象，实际做到“权责明确”有据可依

  方案多样性 、材料多样性 、设备多选型、施工多变性是商业地产项目机电工程的特点，与传统住宅地产成本管控最大的不同之一就是对机电成本的重点关注

  以商业综合体为例，项目机电工程需要兼顾舒适、安全、稳定、便捷、美观、节能等功能

  ① 确定需求：在选择设备之前，需要明确项目的需求和要求。例如，空调系统要满足的制冷和制热负荷、照明系统要的亮度和照明效果等。通过准确确定需求，能够尽可能的防止过度购买或购买不足的设备。

  ② 质量和性能：设备的质量和性能是选择的重要考虑因素。要选择有良好声誉和高品质的供应商，确保设备的可靠性和耐用性。同时，要关注设备的性能指标，如能效比、工作效率等，选择高效的设备能降低能耗和运营成本。

  ③ 价格和性价比：价格是选择设备的主要的因素之一，但不能仅仅以价格为唯一标准。需要考虑设备的质量、性能和售后服务等因素，选择具有较超高的性价比的设备。有时，一些价格较高的设备可能在经常使用中具有更低的维护和运营成本。

  ⑤ 售后服务：设备的售后服务是选择的重要考虑因素之一。要选择有良好售后服务和技术上的支持的供应商，以确保设备的正常运行和及时维修。供应商应提供设施安装、调试、培训和维修等全方位的服务，以减少设备故障和维修成本。

  ⑥ 参考和评估：在选择设备之前，可以借鉴其他类似项目的经验和评估。了解其他项目的设备选择和运作情况，能够在一定程度上帮助更好地评估和选择正真适合的设备。此外，可以与专业的机电工程师和顾问合作，进行专业评估和建议。

  近年来，随着BIM技术的发展，其应用价值尤其对商业地产项目而言，意义重大。通过BIM技术的设计和深化可以越来越好的排布功能，避免设计中有几率存在的专业打架等问题，BIM建模费用大约20元/M2。

  BIM技术高精确度的运算能力和高灵活度的参数设计，帮助设计方美国GENSLER事务所实现项目的创新外观设计；

  BIM三维可视化设计帮助同济大学设计院实现高效出图，从设计源头避免了复杂空间中大量错、漏、碰、缺等问题

  运用BIM三维可视化管线综合，提前发现并解决的碰撞点数超过十万个，节省本金约近1亿元；2万多块玻璃幕墙安装时无一返工；11万吨钢结构拼装时浪费量不超过2吨，创造了工程建筑的奇迹

  泛泛地讲，物业移交运营前产生的费用，原则上均计入开发成本(招商费用除外)，而运营阶段的费用则计入商管费用

  ② 一般由承租方自行装修，开发成本中一般无改建/装修费用，特殊情况下有极大几率会出现改建/装修费用作为大客户租赁条件。

  ② 酒店功能设计与咨询费用、专有设备采购（厨房设施、洗衣房设备、锅炉房、热力站、SPA健身设备等）、为满足酒店品牌标准的改造费用等酒店项目特有的成本一般计入项目开发成本。

  ④ 商管费用除开办费外，还包括运营阶段费用（包括基于营业额的酒店管理公司基本管理费、浮动管理费/分成等）、再装修投入（酒店一般每5年进行一次再装修）。

  ① WD管控思路为：集团主要控制前段——项目开发线负责开发——商业管理线负责运营（含招商、推广、运营、物业）

  ② WD的商管公司自成体系，拥有包括成本部、工程部、财务部、物管部、商管部等在内的多个部门，有其自有的成本管理体系和规范。

  管理费用中含自商管公司筹备到项目开业（入伙）之日止发生的费用，包括人员工资福利费、办公房屋租赁费、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、 行政办公费用和开业（入伙）前所发生的不可预见费用。

  商业招商及开业庆典费包括商业广场的招商费、开业庆典费、开业后的第一年全年促销旺场活动费用。

  商业地产和住宅地产在成本管理方面存在一些异同点，大多数表现在以下几个方面：

  成本构成：商业地产和住宅地产的成本构成不一样。商业地产的成本最重要的包含土地成本、建筑物建设成本、机电设施成本、装修成本等，同时还需要仔细考虑商业运营的成本，如人员工资、市场推广费用等。而住宅地产的成本最重要的包含土地成本、建筑物建设成本、装修成本等，不需要仔细考虑商业运营的成本。

  投资回报：商业地产和住宅地产的投资回报方法不一样。商业地产的投资回报大多数来源于于租金收入和商业运营的盈利，需要仔细考虑租金收益率和商业运营的效益。而住宅地产的投资回报大多数来源于于房屋出售的收益，需要仔细考虑销售价格和销售速度。

  风险管理：商业地产和住宅地产的风险管理也存在一定的差异。商业地产的风险大多数来源于于商业运营的风险，如市场需求变化、租户流失等。而住宅地产的风险大多数来源于于市场需求和政策调控的影响。

  成本管理对公司的决策和运营具备极其重大影响，对于商业地产和住宅地产企业来说特别的重要。以下是一些建议：

  需求分析：在决策之前，需要对市场需求来做充分的分析和研究，了解目标用户的需求和市场趋势。这样做才能够更准确地确定项目规模、定位和设计，以此来降低成本风险。

  成本控制：在项目的各个阶段，需要进行有效的成本控制。包括在土地购买、设计、建设和运营等阶段，通过合理的成本预算和控制措施，减少相关成本风险，提高项目的盈利能力。

  技术创新：关注技术创新和节能环保的发展的新趋势，选择高效节能的设备和材料，提高项目的可持续性和竞争力。同时，通过引入科学技术创新和智能化管理手段，提高运营效率和用户体验。

  风险管理：在决策和运营过程中，需要最大限度地考虑风险管理。包括市场需求风险、政策调控风险、商业运营风险等。通过建立风险管理机制和灵活的运营策略，降低风险对项目的影响。

  商业地产和住宅地产在成本管理方面存在一些异同点，应该要依据不同的特点和需求来做针对性的决策和管理。通过合理的需求分析、成本控制、技术创新和风险管理等措施，能大大的提升项目的盈利能力和可持续发展能力。